Preguntas de entrevista Medidor de obras

En la fase de viabilidad la información siempre es incompleta, por lo que soy transparente con el cliente sobre los supuestos que subyacen a la estimación y la contingencia aplicada para reflejar esa incertidumbre. Mi punto de partida es la planificación elemental de costes basada en superficies conocidas y tipo de edificio, utilizando datos de costes publicados como referencia, ajustados según el factor geográfico, la vía de licitación y las condiciones del terreno. Desgloso la estimación en elementos claros: cimentación, estructura, envolvente, acabados interiores, instalaciones y urbanización, porque esa estructura facilita el seguimiento de la evolución de costes a medida que avanza el diseño. Aplico una provisión para desarrollo del diseño, típicamente del 10 al 15%, y una contingencia de obra separada. Soy explícito sobre lo que se excluye: honorarios, IVA e imprevistos específicos.

Los contratos JCT se consideran generalmente más favorables a los contratistas y se usan ampliamente en obras de edificación, especialmente en el sector privado. Tienden a ser más prescriptivos y se apoyan en roles tradicionales. Los contratos NEC están diseñados para el trabajo colaborativo y los mecanismos de alerta temprana. Las suites NEC3 y NEC4 usan lenguaje sencillo, exigen que ambas partes actúen con espíritu de confianza mutua y hacen gran hincapié en la gestión proactiva del programa. Recomendaría JCT para proyectos de edificación sencillos y bien definidos donde el cliente dispone de un administrador de contratos con experiencia. Me decantaría por NEC para proyectos complejos y de larga duración donde la identificación temprana del riesgo de programa importa tanto como el control de costes. La vía de contratación también influye en la elección.

En un proyecto de diseño y construcción, mi primer paso es elaborar un calendario de contratación detallado alineado con el programa, identificando los suministros de largo plazo y las fechas en que cada lote debe adjudicarse para no retrasar los trabajos. Preparo los documentos de licitación para cada lote: alcance de trabajos, requisitos del promotor, condiciones generales y documento de precios. Gestiono un proceso de licitación competitivo con un mínimo de tres licitadores por lote, evalúo las ofertas en términos comparables usando un análisis de ofertas y presento una recomendación con una justificación clara de adjudicación. Para lotes especializados, suelo organizar una sesión de consultas a mitad del proceso para resolver ambigüedades antes de recibir las ofertas, lo que reduce el riesgo de reservas en las propuestas. Tras la adjudicación, establezco un seguimiento del contrato para verificar que el alcance se corresponde con el diseño en cada etapa.

Trato las certificaciones infladas con una valoración rigurosa, no con confrontación. Mi valoración siempre está basada en evidencias: comparo la certificación con el programa contractual, el calendario de actividades o el estado de mediciones, y cualquier justificación aportada por el contratista. Donde los conceptos se valoran por debajo de lo reclamado, documento mi razonamiento con claridad en el aviso de pago para que el contratista tenga una base transparente para impugnar si no está de acuerdo. También mantengo una conversación comercial directa con el medidor del contratista al inicio del proyecto para alinear los procesos de valoración. Si el patrón de inflación persiste, escalo a una reunión comercial con el director comercial del contratista. Los litigios que llegan a arbitraje son costosos, por lo que la resolución temprana es siempre preferible.

En un acondicionamiento comercial de 12 millones de euros, estaba revisando el programa del contratista en el tercer mes y noté que el lote de instalaciones llevaba cuatro semanas de retraso sobre el programa de referencia, atribuyéndolo el contratista a la recepción tardía de información de diseño. Hice un análisis de impacto en costes y calculé que si el retraso continuaba al mismo ritmo, los costes de prolongación añadirían aproximadamente 180.000 euros a la liquidación final. Convoqué una reunión de alerta temprana bajo el contrato NEC, reuniendo al cliente, el contratista y el ingeniero de instalaciones. Acordamos un programa de recuperación que incluía recursos adicionales de diseño. El retraso quedó contenido en dos semanas en total, reduciendo el coste de prolongación a unos 60.000 euros. La clave fue actuar sobre los datos seis semanas antes de que el retraso se volviera irrecuperable.

En un proyecto de rehabilitación para el sector público, el contratista presentó una liquidación final 340.000 euros por encima del importe contractual, compuesta principalmente por eventos compensadores y reclamaciones por perturbaciones. Realicé una revisión detallada de cada reclamación frente a los registros contractuales: instrucciones de obra, avisos de alerta temprana, notificaciones del contratista y comparación del programa entre el de referencia y el real. Comprobé que aproximadamente 180.000 euros de las reclamaciones carecían de la notificación contractual requerida, y otros 90.000 euros correspondían a eventos que eran claramente riesgo del contratista según el contrato. Presenté mi valoración con un rastro de auditoría claro en una reunión comercial. Tras dos rondas de negociación, la liquidación final se cerró en 68.000 euros por encima del importe contractual.

Un cliente promotor quería reducir la especificación de la envolvente del edificio para recortar costes en 250.000 euros en un proyecto residencial. La propuesta era reducir el valor U de la fachada de 0,18 a 0,28 W/m²K, lo que habría cumplido la normativa mínima pero no habría alcanzado el objetivo de calificación energética del permiso de construcción. Modelé el impacto financiero: el ahorro inmediato de 250.000 euros quedaba compensado por una reducción estimada de 80.000 a 110.000 euros en los valores de venta de las unidades, más el riesgo de incumplimiento del permiso. Lo presenté como un coste neto, no un ahorro. El cliente aceptó mantener la especificación original en los dos bloques con frente a la calle y aceptar una especificación reducida solo en el bloque trasero, lo que le dio una reducción de costes de 95.000 euros mientras protegía la conformidad urbanística.

En un contrato de diseño y construcción, las variaciones son instrucciones que modifican los requisitos del promotor. Las reglas de valoración están recogidas en las condiciones contractuales. Donde los trabajos son de naturaleza similar a los del contrato y se ejecutan en condiciones análogas, se valoran a los precios del cuadro. Donde las condiciones difieren sustancialmente, los precios se ajustan proporcionalmente. Los trabajos que no pueden valorarse razonablemente por referencia a los precios del cuadro se valoran a precios razonables, lo que en la práctica equivale a un enfoque de coste más margen razonable. Siempre intento acordar el valor de una variación antes de que los trabajos sean instruidos, emitiendo una solicitud de cambio y pidiendo al contratista una cotización para revisar. Las variaciones acordadas previamente reducen significativamente los litigios en la liquidación final.

Estructuro un plan de costes en fase de diseño básico en torno a una estructura elemental normalizada: instalaciones provisionales, cimentación, estructura, forjados, cubierta, fachadas, carpintería exterior, tabiquería, puertas interiores, acabados de paredes, pavimentos, techos, equipamiento, fontanería, instalaciones mecánicas, electricidad, ascensores y urbanización. Completo cada elemento usando una combinación de ratios por metro cuadrado y mediciones donde el diseño está suficientemente desarrollado. Para las instalaciones, trabajo en estrecha colaboración con el ingeniero para obtener confirmación presupuestaria temprana de la estrategia de servicios, ya que las instalaciones representan típicamente entre el 20 y el 30% del coste de una oficina comercial. Mantengo la contingencia de forma centralizada en el plan de costes en lugar de integrarla en los elementos individuales, porque una contingencia integrada es invisible para el cliente.

Mi proceso de evaluación sigue el contrato: dispongo de un plazo fijo desde la fecha de vencimiento para emitir un aviso de pago, y no cumplir ese plazo significa que la solicitud del contratista se convierte en el importe pagadero por defecto. Empiezo verificando la solicitud frente al calendario de actividades o el análisis del importe contractual, comprobando el porcentaje de avance reclamado para cada sección de trabajos frente a mis propios registros de visita de obra. Deduzco la retención al tipo contractual, los eventuales pagos en exceso anteriores y las sumas en disputa formalmente impugnadas. Para variaciones, incluyo únicamente las que han sido instruidas por escrito y valoradas. Produzco una valoración de pago detallada que muestra mi cálculo de forma transparente. Donde retengo alguna suma, emito un aviso de pago reducido dentro del plazo requerido con razones específicas para cada deducción.